Nội dung bài viết
Thi công hầm – Bài toán quan trọng trong xây dựng tòa nhà căn hộ dịch vụ
Khi đầu tư xây dựng tòa nhà căn hộ dịch vụ (CHDV), một trong những quyết định quan trọng nhất mà chủ đầu tư phải cân nhắc là có nên làm tầng hầm hay không.
Đối với nhiều người, tầng hầm đơn giản chỉ là nơi để xe. Tuy nhiên trên thực tế, đây là hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, tiến độ thi công, hiệu quả khai thác và giá trị tài sản trong dài hạn.
Đặc biệt tại TP.HCM, nơi quỹ đất ngày càng hạn chế và nhu cầu đỗ xe ngày càng cao, tầng hầm đang trở thành yếu tố được nhiều chủ đầu tư quan tâm khi phát triển mô hình căn hộ dịch vụ.
Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng phù hợp để làm hầm và không phải đơn vị nào cũng đủ năng lực để triển khai hạng mục phức tạp này.
Vì sao thi công hầm được xem là hạng mục rủi ro cao nhất của tòa nhà CHDV?
Trong toàn bộ quá trình xây dựng, tầng hầm là hạng mục có mức độ phức tạp cao nhất bởi liên quan trực tiếp đến nền móng, kết cấu công trình và các công trình lân cận.
Đối với các khu đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, việc thi công hầm luôn đi kèm nhiều rủi ro cần được kiểm soát chặt chẽ.
Rủi ro lún, nứt công trình lân cận
Phần lớn các tòa nhà CHDV tại TP.HCM được xây dựng trên các khu đất có nhà dân liền kề.
Trong quá trình đào đất và thi công tầng hầm, nếu giải pháp chống đỡ không được tính toán kỹ lưỡng có thể gây ảnh hưởng đến kết cấu các công trình xung quanh.
Chỉ một sai sót nhỏ cũng có thể dẫn đến:
- Lún nền công trình lân cận
- Nứt tường nhà kế bên
- Khiếu nại từ cư dân xung quanh
- Phát sinh chi phí bồi thường lớn
Rủi ro chống thấm tầng hầm
Chống thấm là một trong những vấn đề khiến nhiều chủ đầu tư lo ngại nhất.
Một tầng hầm bị thấm nước không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ mà còn làm giảm tuổi thọ công trình, phát sinh chi phí sửa chữa và ảnh hưởng đến quá trình vận hành về sau.
Nhiều sự cố chống thấm chỉ xuất hiện sau vài năm đưa vào sử dụng, khiến chi phí khắc phục cao hơn rất nhiều so với việc đầu tư đúng ngay từ đầu.
Rủi ro chậm tiến độ và phát sinh chi phí
Thi công hầm thường kéo dài thời gian xây dựng hơn so với công trình không có hầm.
Nếu công tác khảo sát địa chất, thiết kế kết cấu hoặc tổ chức thi công không chính xác, chủ đầu tư có thể phải đối mặt với:
- Phát sinh chi phí ngoài dự toán
- Kéo dài tiến độ bàn giao
- Tăng chi phí tài chính
- Chậm thời gian đưa công trình vào khai thác
Đối với mô hình CHDV, mỗi tháng chậm tiến độ đồng nghĩa với việc mất đi cơ hội tạo doanh thu và dòng tiền.
Không phải tòa nhà CHDV nào cũng nên làm hầm
Một quan niệm phổ biến là công trình càng lớn thì càng cần làm hầm.
Thực tế, quyết định này cần được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố khác nhau.
Diện tích khu đất
Với những khu đất có diện tích nhỏ, việc đầu tư tầng hầm đôi khi làm tăng đáng kể chi phí xây dựng nhưng hiệu quả khai thác không tương xứng.
Vị trí công trình
Những khu vực trung tâm, nơi nhu cầu gửi xe cao hoặc tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài thường phù hợp với phương án có hầm hơn so với các khu vực ngoại thành.
Phân khúc khách thuê mục tiêu
Nếu công trình hướng đến khách thuê trung cấp hoặc cao cấp, tầng hầm có thể trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.
Ngược lại, với một số phân khúc phổ thông, việc đầu tư hầm chưa chắc mang lại hiệu quả tài chính tối ưu.
Hiệu quả dòng tiền dài hạn
Chủ đầu tư cần đánh giá tổng thể giữa:
- Chi phí đầu tư ban đầu
- Khả năng tăng giá thuê
- Công suất khai thác
- Thời gian hoàn vốn
Một phương án hiệu quả không phải là phương án tốn nhiều tiền nhất mà là phương án phù hợp nhất với mục tiêu đầu tư.
Điều chủ đầu tư cần quan tâm không chỉ là chi phí làm hầm
Nhiều chủ đầu tư có kinh nghiệm cho rằng chi phí xây dựng không phải yếu tố đáng lo ngại nhất.
Điều quan trọng hơn là lựa chọn đúng đơn vị thiết kế và thi công có đủ năng lực để kiểm soát rủi ro.
Bởi chi phí phát sinh lớn nhất thường không đến từ việc làm hầm, mà đến từ những sai sót trong quá trình thi công.
Một đơn vị thiếu kinh nghiệm có thể khiến chủ đầu tư phải đối mặt với:
- Sự cố kỹ thuật kéo dài
- Chi phí khắc phục lớn
- Chậm tiến độ bàn giao
- Giảm hiệu quả khai thác
- Ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong dài hạn
Unicons đồng hành cùng chủ đầu tư lựa chọn phương án tối ưu
Tại Unicons, trước khi triển khai bất kỳ công trình CHDV nào, chúng tôi luôn phân tích tổng thể bài toán đầu tư để đưa ra phương án phù hợp nhất. Mục tiêu của Unicons không chỉ là xây dựng một công trình chất lượng mà còn giúp chủ đầu tư tối ưu hiệu quả đầu tư và giá trị tài sản trong nhiều năm vận hành.
Bao gồm:
- Đánh giá hiện trạng khu đất
- Phân tích nhu cầu thị trường
- Tư vấn phương án có hầm hoặc không hầm
- Lập bảng dự toán chi phí chi tiết
- Tối ưu hiệu quả khai thác dài hạn
- Kiểm soát rủi ro trong quá trình thi công
Liên hệ Unicons để nhận tư vấn miễn phí
Liên hệ Unicons để nhận tư vấn miễn phí phương án thi công có hầm và không hầm.
Phù hợp với diện tích đất, khu vực và mục tiêu khai thác của công trình.
Unicons – Tổng Thầu Căn Hộ Dịch Vụ
Hotline: 0931 767 999
Địa chỉ: 117 Bùi Tá Hán, P. Bình Trưng, TP. Hồ Chí Minh.